Артем Цогоев | Недвижимость

🟠ПИК: всё уже решено 📅 7 сентября (сегодня) совет директоров ПИК рассматривает делистинг акций. Мажоритарий АО «Недвижимые активы», владеющий 98,0071% акций застройщика, требует выкупить у миноритариев ПИКа остаток по цене ₽551,4 за акцию. Какое решение примет СД? 🔁 Напомню, что в прошлый раз (в конце 2025 года), когда тема делистинга всплыла в первый раз, итоговое решение было отрицательным. В этот раз я на 99,99999% уверен в положительном решении СД и вот почему. 🗓 5 августа 2026 совет директоров ПИК решил досрочно погасить облигации БО-П04, и 20 августа выпуск погасили целиком - 7 млн бумаг на ₽7 млрд, за полтора года до планового срока. Судя по всему, весь выпуск БО-П04 держали институционалы, и вообще этот выпуск был единственным оставшимся публичным долгом ПАО «ПИК СЗ». 💸 Вот так просто, ПИК выложил 7 ярдов на погашение бумаг. То есть компания полностью прощается с публичным статусом, как в части облигаций, так и акций. Более того, никаких раскрытий по МСФО от ПАО «ПИК СЗ» больше не будет, скорее всего отчётность за 1 полугодие 2026 года - последний такой релиз. Больше подробностей о жизни крупнейшего застройщика России мы не узнаем. 📍С 7 августа 2026 года генеральным директором АО «Недвижимые активы» числится некий Мыслин Е. В. Этот человек помимо руководства «Недвижимыми активами» директорствует в ООО «ТК ВЕГАС», учредителем которого является гендиректор УК «Центротраст» Кирилл Кубушка. Не секрет, что на рынке Кубушку связывают с олигархом 90-х - Абрамовым из «Евраз Груп». 🎯 По совокупности всего изложенного заседание 7 сентября - формальность. Для делистинга нужно 95% голосов, у мажоритария 98%. Тот, кто двумя неделями раньше выложил ₽7 млрд и закрыл последний биржевой выпуск облигаций, не передумает. 💣 Что делать, если акции ПИКа у вас в портфеле? 1️⃣ Продать. Сейчас котировки в районе ₽548 против ₽551,4 по выкупу, то есть присутствует небольшой дисконт. Но окно закрывается 20 октября: в конце этого дня бумаги заблокируют, распоряжаться ими будет нельзя. 2️⃣ Не делать ничего. Бумаги спишут принудительно, ваше согласие не требуется. Если акции лежат у брокера, деньги придут на брокерский счёт сами - подавать ничего не нужно, срок оплаты по закону не более 25 дней с даты фиксации. 3️⃣ Спорить о цене в арбитражном суде. Право такое у вас есть, а там как повезёт. ⏱️ Сколько времени займёт делистинг? Добровольный делистинг проходит в несколько этапов: решение совета директоров, подача заявки на биржу, рассмотрение (обычно формальность), объявление оферты, сам делистинг. Весь процесс - от 2 до 4 месяцев. Это не быстро, но и не долго. ❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? История с ПИК - учебник по рискам биржевых инструментов. Shit happens! А вот когда вы владеете квартирой, апартом или офисом напрямую, никакие «корпоративные реструктуризации» вам не грозят. Ваша собственность остаётся вашей при любых раскладах. 🟠 К ПИК как к девелоперу продолжаю относиться хорошо, с уважением. Я не владею и никогда не владел акциями компании. ⚠️ Перед тем, как принять инвестиционное решение, почитайте дисклеймер. 👍 Спасибо, Кэп! 🔥 Продаю нафиг 🤗 Докупаю (я от оранжевого) 😎 Шорчу 👀 Ничего непонятно, но очень интересно...

МосТАБАК: сеть табачных магазинов как арендатор ГАБ 🚬Несмотря на общемировой тренд на здоровый образ жизни, табачные магазины остаются одними из самых стабильных арендаторов в сегменте стрит-ритейла. Сегодня пишу о федеральной сети МосТАБАК, которая демонстрирует впечатляющую динамику развития и может представлять интерес для инвесторов в готовый арендный бизнес. 🏪 История МосТАБАК началась осенью 2018 года в Москве. Всего за несколько лет компания продемонстрировала взрывной рост: если к началу 2021 года сеть насчитывала 19 магазинов, то только за 2021 год было открыто еще 49 точек. Сегодня МосТАБАК - это 216 магазинов по всей России с сильным присутствием в Москве и Санкт-Петербурге. 💰 Ключевое преимущество табачных магазинов как арендаторов - высокая маржинальность бизнеса. Наценка на табачные изделия может достигать 40-60%, а на аксессуары и электронные системы нагревания табака — до 150-200%. Это обеспечивает стабильный денежный поток и возможность поддерживать высокие арендные ставки даже при небольших площадях от 10 до 50 м². МосТАБАК позиционирует себя как оператор с низкими ценами для всех категорий покупателей, что обеспечивает высокую проходимость и стабильный поток клиентов. 🌐 Важная особенность табачного ритейла — крайне низкая доля онлайн-продаж. Согласно исследованию СДЭК, лишь 3% респондентов заказывают табачную продукцию через интернет. Это обусловлено законодательными ограничениями на дистанционную продажу табачных изделий и предпочтениями самих потребителей. По данным Росстата на апрель 2025 года, доля курящего населения в России составляет 25,5% - это огромная целевая аудитория, обеспечивающая постоянный спрос. При этом табачные магазины невосприимчивы к сезонным колебаниям и устойчивы к экономическим кризисам, так как табачные изделия относятся к товарам с низкой эластичностью спроса. 📍 Расположение остается критически важным фактором для табачного магазина. Идеальное помещение должно находиться в зоне интенсивного пешеходного трафика - у станций метро, на центральных улицах, вблизи торговых центров и офисных зданий. Оптимальный вариант - первая линия домов с отдельным входом и витринным остеклением. 🔍 На рынке сейчас представлено помещение 17,5 м2 на Ленинградском проспекте, 33к3 (2 минуты от метро "Динамо") с арендатором МосТАБАК за ₽56,5 млн. Договор заключен на 11 месяцев с индексацией по ИПЦ, годовой арендный поток ₽4,56 млн). Помещение отличается высокими потолками (3,4 м), достаточной электрической мощностью (10 кВт) и расположено на Ленинградском проспекте - одной из главных транспортных артерий Москвы, что обеспечивает высокий пешеходный трафик и стабильный поток целевых клиентов. 💡МосТАБАК - перспективный арендатор для ГАБ. Впечатляющая динамика роста сети, федеральное присутствие в ключевых регионах России, статус дистрибьютора крупных брендов и высокая маржинальность бизнеса обеспечивают надежность арендных платежей. При этом стоит учитывать относительно короткие сроки договоров аренды и важность правильного выбора локации. В случае ухода арендатора качественное помещение у транспортного узла, как правило, не простаивает долго — на такие точки всегда есть спрос среди операторов стрит-ритейла. ⚠️ Не является рекламой табачной продукции или инвестиционной рекомендацией. Курение вредно для здоровья.

🏝 Forest City - четыре насыпных острова площадью около 30 км2 в штате Джохор, Малайзия, прямо напротив Сингапура. В 2014 году китайский застройщик Country Garden вместе с малайзийским партнером начали строить здесь город с расчетным населением 700 тыс. человек. 🇨🇳 Основной спрос на проект изначально рассчитывали сформировать за счет покупателей из материкового Китая. Квартиры продавали через шоурумы в Шанхае и Шэньчжэне, организовывали туры выходного дня. Для покупателей это был способ законно вывести капитал за пределы Китая и получить недвижимость с правом freehold прямо напротив Сингапура. 🚧 Но в 2017 году Китай ужесточил контроль за выводом капитала (не более 50.000$ в год), а в 2018-м новое правительство Малайзии публично выступило против заселения проекта иностранцами, а пандемия в 2020-2022 годах резко ограничила авиасообщение с Малайзии с Китаем. Так еще начались и проблемы у девелопера - 2023 году Country Garden допустила дефолт облигациям. Сегодня заселенность готовых башен оценивается лишь в 15-30%, а население островов - в несколько тысяч человек против запланированных 700 тыс. 🔍 И эта история даже не про неверный выбор best use - это про глобальную ошибку в планировании. Экономика огромного проекта оказалась полностью привязана к одному каналу спроса. И этот канал контролировался не девелопером и даже не Малайзией - изменение китайского регулирования резко ограничило возможность привлекать покупателей. 🏛 Теперь власти Малайзии пытаются изменить экономическую функцию территории. В 2024 году Forest City получил статус особой финансовой зоны с налоговыми льготами для семейных офисов и отдельных видов бизнеса, а в 2025 году было подписано соглашение о создании особой экономической зоны Джохор-Сингапур. 📊 Пока результат выглядит довольно скромно. К началу 2026 года территория привлекла капитал нескольких семейных офисов в размере 400 млн ринггитов ($100 млн). Для заявленной цели формирования финансового хаба это пока небольшая величина. Forest City - город-призрак, который постепенно разрушается...

Загадочная смерть инвестора в недвижимость... 👀 Наткнулся на интересный сюжет! 🏛 Английский арт-дилер и коллекционер баронет сэр Джервас Шевеникс-Гор вложил серьёзные средства (в сегодняшних деньгах £900 тыс.) в проект многофункциональной застройки Northgate Development в Лондоне. 🏗 Лицом и управляющим партнёром проекта был Джон Лейк - известный архитектор, друг семьи Шевеникс-Гора, спроектировавший также поместье баронета. Деньги собирали у частных инвесторов, аристократов и состоятельных людей Лондона, клиентов Лейка. 🚨 Шевеникс-Гор был первым инвестором, которого насторожило одно обстоятельство: шли месяцы, но стройка не начиналась, разрешений и других документов не было, отчётность для инвесторов не предоставлялась. ⚓️ Единственным материальным подтверждением проекта служил макет, стоящий на большом столе в офисе проектной компании Northgate Development (на фото). 🕵🏻‍♂️ Не получив разъяснений от Лейка, сэр Шевеникс-Гор нанял частного сыщика и пригласил его к себе в поместье, чтобы тот разобрался, куда ушли деньги инвесторов. ☠️ Прямо во время визита частного сыщика хозяина поместья нашли мертвым в своем кабинете: дверь была заперта изнутри, револьвер находился в руке баронета. Всё выглядело как самоубийство. 🔍 Сыщик в это не поверил и в ходе расследования решил проверить связь смерти инвестора со злополучным девелоперским проектом. Офис Northgate Development на Понд Стрит оказался пустым. Дверь была не заперта, но сотрудников не было. 🔥 Пока сыщик рассматривал макет проекта, в соседней комнате загорелись документы. Поджог устроил сам управляющий партнёр проекта Джон Лейк, поставив зажигательное устройство с таймером, но ошибся со временем и оказался в горящей комнате. Лейка вытащили из офиса Northgate Development без сознания за минуты до того, как здание взорвалось. 😐 Уже в больнице Лейк объяснил, что его якобы «позвали в партнёры проекта», а он согласился, потому что это было лестно - в бизнесе он «не понимал ничего». Деньги собирали под его имя и его репутацию, но распоряжались ими якобы другие партнёры, которые в какой-то момент просто исчезли вместе со всей собранной с инвесторов суммой. 💷 Вложения инвесторам не вернулись, что весьма характерно для случаев мошенничества в недвижимости. 🎬 Вы прочитали краткое изложение экранизации рассказа Агаты Кристи «Зеркало мертвеца» (1993, сериал «Пуаро» с Дэвидом Суше). Там ещё было что-то про египетскую мистику, потерянных детей и наследство, но я всю эту графоманскую муть не зафиксировал, сосредоточившись лишь на самом главном - на недвижимости.